Punto 1: Proposta d’acquisto per iscritto
Se Vi siete decisi per un immobile, il primo passo da fare è di firmare una “proposta irrevocabile di acquisto di immobile“. Con questa proposta Vi impegnate per un determinato periodo di acquistare l’immobile ad un prezzo stabilito. A titolo di conferma della Vostra decisione d’acquisto consegnerete all’Agente Immobiliare a titolo di deposito fiduciario una somma, la quale Vi verrà immediatamente restituita se il venditore non accetterà la Vostra proposta al termine fissato. Al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto da parte del Venditore, gli verrà inoltrata la somma depositata presso l’Agente Immobiliare.
Se doveste prendere le distanze dal Vostro intento dopo la sottoscrizione della proposta d’acquisto e di non voler o poter più acquistare l’immobile, la somma despositata rimane al Venditore. Se il Venditore non volesse più vendere a Voi, poichè gli è pervenuta un’altra offerta più vantaggiosa, deve restituire la somma data in deposito senza interessi.
Se tutto procede come stabilito e il Venditore accetta la Vostra offerta, si passa alla stipula di un contratto preliminare di vendita.
Punto 2: Contratto preliminare
Il passo più importante di un acquisto è la scrittura privata del compromesso o preliminare di vendita. Con questo entrambi le Parti si impegnano a stipulare il contratto di compravendita. Il compromesso è, benchè una scrittura privata, giuridicamente vincolante.
Nel compromesso sono contenuti tutte le indicazioni dell’immobile, dell’Acquirente e Venditore, del prezzo e delle modalità di pagamento. Al momento della stipula del compromesso viene effettuato un acconto (a titolo di caparra confirmatoria) del 10 – 30% del prezzo di vendita. Il pagamento potrà avvenire tramite bonifico bancario o assegno.
La regola fondamentale della caparra confirmatoria disciplina in caso di mancato adempimento della Parte Acquirente, che la Parte Venditrice potrà trattenere l’importo versato. Qualora invece non dovesse adempiere la Parte Venditrice, la Parte Acquirente potrà pretendere la restituzione dell’importo maggiorato inoltre dello stesso importo come multa.
È obbligatorio registrare il compromesso presso l’Agenzia delle Entrate. Questo incarico viene svolto dal Agente Immobiliare.
Sono a carico della Parte Acquirente seguenti spese:
Imposta di Registro
200 €
Marche da Bollo
ca. 50 – 80 €
Acconto su Imposta d’acquisto
0,5% della caparra confirmatoria
Punto 3: Atto notarile
La stipula dell’atto notarile è l’adempimento del compromesso. Sarà la Parte Acquirente a scegliere il Notaio per la stipula. Con la firma dell’atto notarile verrà trasferita la proprietà ed il possesso e di conseguenza subentra l’obbligo di pagamento. Il trasferimento della somma avviene al momento della stipula dell’atto notarile tramite assegni bancari intestati alla Parte Venditrice. In alternativa è possibile anche pagato tramite il conto fiduciario del notaio.
Le seguente spese e imposte sono a carico della Parte Acquirente per la stipula dell’atto notarile:
Imposta d’acquisto su fabbricati (Acquisto come 2a casa):
9%* con un minimo di 1.000 €
Imposta d’acquisto su fabbricati (Acquisto come 1a casa):
2%* con un minimo di 1.000 €
Imposta d’acquisto su terreni edificabili:
9% con un minimo di 1.000 €
Imposta d’acquisto su terreni agricoli:
15% con un minimo di 1.000 €
Tasse ipotecarie:
50 €
Tasse catastali:
50 €
Oneri notarili:
ca. 1 – 2,5 % del prezzo di vendita
Provvigione Agente Immobiliare:
3% del prezzo di vendita più IVA
* La base imponibile è il valore catastale, il quale si calcola sulla base delle rendita catastale, la quale risulta nella visura catastale. Il valore catastale di un immobile é di regola sempre inferiore al prezzo di mercato.
